Договор найма жилого помещения, наем жилья

Договор найма жилого помещения, наем жилья

Возникла необходимость сдачи собственной квартиры физическому лицу? Но, как законопослушный гражданин, вы желаете сделать все по букве закона?

Все просто. Вам необходимо заняться оформлением договора найма жилой недвижимости.

Весь процесс и нормы определены в гл. 34, 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-73. Это быстро и бесплатно!

Форма договора и сроки

Договор найма жилого помещения, наем жильяСогласно пункту 1 статьи 671 ГК Российской Федерации, участники подписания договора найма квартиры между физическими лицами определены как наймодатель (владелец квартиры или дома) и наниматель (лицо, непосредственно которому передается жилая недвижимость в наем).

Документ найма жилой недвижимости составляется в письменной форме. Если договор составляется на срок не менее 1 года, то его обязательно нужно зарегистрировать – пройти государственную регистрацию.

Стоит напомнить, что максимальный срок, на который вы можете сдать свою квартиру по одному документу – 5 лет.

Существует отдельный юридический документ – краткосрочный договор найма. Он заключается в том случае, когда его действие не превышает одного года.

В любой сфере, сам потребитель чаще всего имеет более слабые позиции. Наем жилья ничего нового в этом соотношении не меняет. Всегда наниматель будет иметь больше ограничений и больше обязательств, нежели наймодатель.

  • Скачать бланк — договор найма квартиры между физическими лицами.
  • Скачать образец договора безвозмездного найма квартиры между физическими лицами.
  • Скачать краткосрочный договор найма квартиры (образец) между физическими лицами.

В чем отличие договора найма от аренды?

  1. Договор найма жилого помещения, наем жильяГлавным отличием между физическим и юридическим лицом (образец) в данном аспекте является невозможность заключения с последними договора найма – возможна только аренда.
  2. Такой договор можно расторгнуть во внесудебном порядке, ссылаясь на пункты, которые в нем прописаны.
  3. Что касается платежеспособности, то многие считают, что юридические лица более компетентны в данном вопросе.

Что содержит типовой договор найма жилья?

Существуют определенные пункты, которые должны присутствовать в обязательном порядке в договоре найма квартиры между физическими лицами:

  1. Общие данные о недвижимости, включая адрес расположения и оценочную стоимость;
  2. Права и обязанности каждого участника договора;
  3. Порядок расчетов (сумма, время оплаты и прочие нюансы);
  4. Сроки, на которые одна сторона предоставляет услуги другой;
  5. Дополнительные условия (если таковые имеются);
  6. Паспортные данные лиц, которые подписали все бумаги и вступили в договорные отношения.

Ответственность по договору найма квартиры физических лиц

При заключении договора найма квартиры, в этом документе указывается не только лицо, которое берет в наем жилье, но и те люди, которые будут проживать вместе с ним на этой площади.

Договор найма жилого помещения, наем жильяВсе они будут иметь равные права на пользование всеми коммунальными услугами и самой квартирой или домом. Но в случае порчи имущества, перед законом и наймодателем в ответе будет только наниматель.

В случае, когда речь идет о семейной паре с детьми, любой отнесется к этому с пониманием. Но, если речь идет о найме квартиры несколькими студентами, наниматель рискует отвечать за действия чужих ему людей.

В этом случае нужно очень внимательно выбирать сожителей и оговаривать заранее с ними все возможные ситуации, которые могут возникнуть в период совместного проживания (согласно статье 677 Гражданского Кодекса РФ).

Законом предусмотрено положение, которое разрядит обстановку в этой ситуации. Сами съемщики жилья имеют право заключить между собой специальное соглашение, согласно которому они согласны распределять ответственность между собой поровну. При этом юридически такие лица будут называться сонанимателями.

Если договор найма квартиры уже заключен, но возникла ситуация увеличения числа проживающих, то можно внести изменения в пункте, где указано количество проживающих на этой площади лиц.

Если речь идет о несовершеннолетних, которые станут проживать в этой квартире или доме, то согласия самого владельца недвижимости не понадобиться. Предусмотрено это в статье 679 ГК Российской Федерации.

Временные жильцы по договору найма квартиры

В истории найма жилых помещений между физическими лицами существуют разные ситуации. Временные жильцы – одна из таких.

Договор найма жилого помещения, наем жильяВ этом случае, вас, как владельца недвижимости, обязаны поставить в известность. Но, изменений в бумагах не потребуется. В этом случае, вся ответственность лежит на нанимателе. Это предусмотрено статьей 680 ГК Российской Федерации.

При этом количество лиц, которое может временно въехать в это помещение сроком до 6 месяцев, ограничивается положениями законодательства, непосредственно статьями 679, 680 ГК РФ.

Эти статьи регулируют количество проживающих людей на один квадратный метр жилой площади.

Смена нанимателя по договору найма квартиры гражданином у гражданина

Случаются ситуации, когда нанимателю нужно отлучиться в другой город на продолжительное время. В этом случае он может сдать взятое им в наем жилье, но только с разрешения самого владельца квартиры или дома.

Стоит обратить внимание на то, что срок данного договора не может превышать срока найма, который был оговорен с первым человеком. Такое положение предусмотрено в статье 685 Гражданского Кодекса РФ.

Если с жильцом проживают другие совершеннолетние граждане, то один из них может быть заменен в договоре найма. Такая замена чаще всего происходит в том случае, когда первоначальный наниматель квартиры или дома выбывает из этого жилья. Такой вариант развития событий предусмотрен статьей 686 ГК РФ.

Продление простого договора найма квартиры

Все права на продление найма жилья между физическими лицами предусмотрены законодательством и изложены в статье 684 ГК РФ. Согласно этой статье, владелец жилья за 3 месяца до конца истечения срока действия текущего договора, обязуется предложить новый.

Отсутствие таких действий со стороны наймодателя может произойти только в одном случае – данная жилая недвижимость не будет сдаваться в течение ближайших 12 месяцев.

Договор найма жилого помещения, наем жильяЧто же произойдет в том случае, если владелец квартиры самостоятельно не предложил продлить договор? В этом случае, по закону, наем продлевается автоматически на тот же период, на который заключался изначально. Условия тоже все сохраняются.

В том случае, если наймодатель все-таки принял решение сдать свое жилье в наем другому лицу, то наниматель в праве требовать следующее:

  • Признать этот договор недействительным;
  • Потребовать возмещения убытков, которые возникли в ходе отказа.

Как досрочно расторгнуть договор найма квартиры?

Статья ГК РФ №687 предусматривает возможность в любое время расторгнуть с наймодателем договор найма между физическими лицами. Для этого со стороны нанимателя требуется только письменное предупреждение владельцу квартиры о принятии такого решения не позднее, чем за 3 месяца.

Документ может быть расторгнут по желанию и в судебном порядке. Это относится к тем случаям, когда само жилье стало непригодным для проживания. Такой вариант развития событий предусмотрен статьей 687 (п. 3) ГК Российской Федерации.

Договор найма жилого помещения, наем жилья

Вместе с договором найма рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры чтобы исключить возможные неприятности.

Сдать квартиру жильцу можно и без договора, но так вы рискуете получить штраф. Чтобы обезопасить себя от обмана мошенников читайте нашу статью.

О продлении договора аренды читайте здесь: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/arenda/prodlenie.html

Нужно ли регистрировать простой договор найма квартиры?

Право собственности на жилье его владельцем ограничивается с момента заключения им договора найма между физическими лицами сроком от 1 года. Этот документ должен быть заверен в государственной инстанции. Каким образом это происходит изложено в статье 26.1 Федерального закона.

Обязанности нанимателя

Договор найма жилого помещения, наем жилья

Но, помимо этого, у него имеются и определенные обязанности.

К основным обязанностям, конечно же, относится оплата в указанный срок найма жилья. Ежемесячная сумма оплаты жилья и оплаты коммунальных услуг прописаны в договоре.

Не стоит забывать и об обязанности проживающего содержать жилье в надлежащем состоянии. Кроме этого, наниматель обязан:

  1. Не использовать это помещение для других нужд;
  2. Без разрешения владельца недвижимости не производить ремонтных работ, которые предусматривают перепланировку помещения;
  3. Оплачивать коммунальные счета самостоятельно;
  4. Производить текущий ремонт взятого в наем жилья.

Стоит отметить, что данные два пункта могут быть обязанностью лица, которое предоставляет жилье.

Конечно, помимо прав, которые приведены далее, у наймодателя имеются перед нанимателем и определенные обязанности. Все они раскрыты в статье 676 ГК РФ. В основном это обязанности по содержанию и уходу за жильем, предоставление всех необходимых коммунальных услуг.

Договор найма жилого помещения, наем жилья

  • Не производит обязательной оплаты за жилье в течение последних 6 месяцев;
  • Дважды не вносил оплату в течении года;
  • Был нанесен значительный урон помещению;
  • Использовал взятую нанятую квартиру или дом не по назначению;
  • Нарушал обязанности и права соседей.

Стоит отметить! Суд нередко предоставляет нанимателю срок до 1 года на устранение всех вышеперечисленных пунктов. В том случае, если даже за 1 год нанимателем ничего не было устранено, то наймодатель имеет полное право второй раз обратиться в суд и договор будет точно расторгнут в судебном порядке.

Этот вид договора возник не просто так. Очень часто наймодатели сдают в наем жилье сроком до 1 года. Особенно, если речь идет о дорогостоящей недвижимости. Если вы – наниматель, то должны быть готовы к следующим ограничением своих прав. А именно:

  1. Вы не можете приглашать к себе для совместного проживания временных жильцов;
  2. Пересдавать это жилье;
  3. Выйти из «нанимателей» в пользу другого лица, проживающего на этой площади по договору найма.

Итак, не стоит наймодателю забывать о правах нанимателя, который, оказавшись не совсем чистоплотным, может надолго стать для вас «нежелательным нанимателем», согласно действующему законодательству.

Поэтому, стоит очень внимательно изучать того, кому вы хотите сдать в наем свое недвижимое жилое имущество. Шаблон договора найма вы можете без труда скачать на нашем сайте.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/najm/dogovor-najma-blank.html

Договор аренды (найма) квартиры: Всё что нужно знать хозяину и нанимателю

Договор найма квартиры заключал каждый второй гражданин России. Но большинство из нас даже не вдавались в подробности того что написано в тексте договора и просто ставили свою подпись.

В этой статье мы расскажем, как узнать, что перед вами мошенник, занимающийся сдачей в аренду чужих квартир.

Как арендовать жилые квадратные метры у супругов, и не оказаться без жилья при их семейной ссоре, а также на что обратить внимание если квартиру сдает не собственник, а его представитель.

Читайте также:  Ходатайство о передаче дела по подсудности, образец и пример

Дополнительно предоставим возможность скачать типовой образец договора найма квартиры, и предоставим на обозрение документы, которые нужно попросить у хозяина квартиры, и что в них проверить.

В чем различия между наймом и арендой

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

В повседневной жизни многие неправильно понимают некоторые юридические термины, например, когда риелтор говорит о «договоре аренды квартиры», сдавая ее в качестве жилья физическому лицу, он подразумевает, договор, который составляется для найма жилья гражданином. Законодательство разграничивает понятия договора найма и договора аренды.

Цель использования помещения и наниматель, является главным различием в найме и аренде.

Присутствие в договоре слова «наем», в документе на аренду, применимо только к жилым помещениям, и подразумевает что нанимателем (арендатором), является гражданин, а не юридическое лицо.

Аренда – это нежилые помещения и здания, используемые под коммерцию, либо жилые помещения, но арендованные юридическим лицом.

Жилое помещение Не жилое помещение
Физлица Наем Аренда
Юрлица Аренда Аренда

Важно! На законодательном уровне права гражданина-нанимателя защищены лучше, поэтому при заключении сделки на квартиру для жилья, необходимо заключать договор найма.

Есть ряд важных требований, которые применяются к жилому помещению:

  • помещение должно быть изолированным;
  • соответствовать гигиеническим и санитарным нормам, допустимым для проживания;
  • наниматель по закону имеет право, расторгнуть договор, просто уведомив наймодателя за 3 месяца, в случае если данный пункт не внесли в текст договора (п.1 ГК РФ Статья 687).

Если же помещение сдается в аренду, то важным условием является устраивает ли оно арендатора или нет.

Заброшенное здание завода может быть отдано в аренду для игры в «страйкбол», но не может являться предметом договора найма.

Также арендатор нежилого помещения имеет право расторгнуть договорные отношения, только через арбитражный суд, если в договор не внесены соответствующие условия на внесудебное расторжение сделки.

Структура и образец договора найма квартиры

Договор найма — это документ на основании, которого гражданин наделяется правом временно проживать в жилом помещении наймодателя, за определенное вознаграждения. Данный документ должен включать в себя несколько обязательных пунктов.

Предмет договора

Необходимо четко обозначить сдаваемую в наем квартиру, указать ее адрес, номер подъезда и на каком этаже она расположена, а также прописать из скольких квадратных метров она состоит, выделив жилую площадь помещения, и указав количество комнат.

Если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и другими предметами быта. То это нужно также отразить в договоре:

  • составить опись всего имущества, находящегося в квартире, и сдаваемого нанимателю;
  • обозначить ответственность за его сохранность;
  • внести обязательство по гарантийному взносу некоторой денежной суммы для обеспечения сохранности имущества

Цена найма жилого помещения

Указать полную стоимость аренды жилья, указав конкретную сумму прописью. Также незабываем обозначить, когда необходимо вносить платежи и будут ли они меняться в период действия договора. За собственником или его представителем остается право изменить размер платежей, но только в определенных случаях ст. 682 ГК РФ.

Для хозяина квартира будет благоразумно внести обязательство внесения обеспечительного платежа, который будет возвращен нанимателю при расторжении договора. Также нужно указать при нарушении каких пунктов договора, обеспечительный платеж возвращен не будет. Помимо этого, можно установить внесение платы за наем авансом, например, за 3-4 месяца вперед.

Бумажный экземпляр договора

Законом допустимо составлять данный вид договоров как в письменной форме, так и в устной, но в последнем случае при возникновении разногласий, нужно будет доказать факт существования данной сделки.

Для доказательства можно использовать, расписки, взятые с хозяина за оплату жилья. Показания свидетелей в данном случае не помогут. Поэтому наш совет заключать договор найма жилья только в письменной форме.

Период действия договора

По закону договор найма квартиры нельзя заключать на срок более пяти лет. Если срок не оговорён, то считается что договор заключен на 5 лет.

Существуют некоторые ограничения для нанимателя, если период заключения договора меньше одного года:

  • запрещено вселять других граждан или временных жильцов;
  • запрещено осуществлять сдачу квартиру по субаренде (поднайму);
  • отсутствует преимущественное право на пролонгацию договора на новый период;
  • если наступила смерть нанимателя или его выезд действие договора прекращается.

На все вышеперечисленные ограничения, можно указать противоположные условия в тексте самого договора, например, указав что нанимателем допускается вселение других граждан.

Кто будет проживать в квартире

Участникам сделки, рекомендуется указать всех лиц, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Например, если это семья с детьми, то указываем мужа, жену и детей. Также собственник квартиры, может указать условие, по которому возможность вселения посторонних граждан на постоянное проживание разрешена только с его согласия.

Также в законе указано что если квартира сдается на срок более 90 дней, то квартирантам необходима регистрация по месту пребывания (только граждане РФ). Если регистрация отсутствует, то наймодатель обязан уведомить об этом соответствующий регистрационный орган.

Случаи, когда регистрация квартирантов не требуется:

  • если у них есть прописка в том же регионе, где и снимается квартира;
  • если они прописаны в Москве и Московской области и арендуемая квартира также территориально расположена там;
  • если они зарегистрированы в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и снимаемая квартира расположена в одном из этих субъектов;
  • те же правила относятся и к Севастополю и Республике Крым.

Дополнительные условия указываются при желании

К дополнительным условиям мы отнесли следующие пункты, указанные в списке ниже:

  • кто будет вносить коммунальные платежи, можно указать что платеж рассчитывается отдельно, либо он уже входит в состав платы за квартиру;
  • за чей счет будет осуществляться текущий ремонт жилого помещения, при отсутствии данного пункта текущий делает наниматель, а капитальный наймодатель;
  • последствия расторжения договора, например, возврат уплаченных средств за не прожитый нанимателем период;
  • ответственность при форс-мажорных обстоятельствах, например, пожар, подтопление соседями и т.д., важно четко обозначить кто за что отвечает;
  • разрешено или запрещено содержать в квартире домашних питомцев.

Важно! В обязанность наймодателя (собственника квартиры), входит подача в налоговый орган (ИФНС), декларации по НДФЛ и уплата соответствующего налога.

Почему важно проверять все документы при аренде квартиры

Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:

Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.

Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.

Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.

Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.

У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя

Прежде чем подписывать любой юридический документ, в нашем случае «договор найма квартиры», проверьте есть ли у человека соответствующие документы, доказывающие что он имеет сдавать жилье в наем. Если документов у них — нет, то договор считается недействительным, и перед вами аферисты.

Если квартирой владеет один человек

В этом случае заключать договор должен хозяин, либо его представитель, действующий по доверенности. Документ №1, который необходимо запросить у владельца жилья – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Договор найма жилого помещения, наем жильяСверьте данные указаные в свидетельстве с паспортом собственника и его СНИЛС

Иногда бывает, что паспортные реквизиты, указанные в свидетельстве, не совпадают с предъявленным вам паспортом. Не нужно паниковать, быть может хозяин квартиры обменял паспорт в связи со сроками, а свидетельство не переделывал. Если квартиру сдает девушка, то возможно она взяла фамилию мужа, но так и не переоформила все в Росреестре.

Информацию обо всех выданных паспортах легко проверить, нужно лишь открыть последнюю страницу действующего паспорта, и сверить данные указанные в свидетельстве. Если такие данные не найдены, то скорее всего вас ходят «надуть».

Если квартира принадлежит двум и более собственникам

Количество собственников находиться в пункте: «Объект права».

Сведетельство о собственности

И чтобы договор в будущем не был признан недействительным, необходимо получить одобрение сделки от всех собственников: обычно договор заключает один человек имея доверенность от всех остальных, но также бывает, что договор подписывают сразу все. Даже в этом случае нужно потребовать предоставить свидетельство и сверить все данные.

Важно! Чем больше у квартиры собственников, тем выше риск, что один из владельцев неожиданно может выселить вас.

Если квартира находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту

Ипотечный кредит обычно выдается только по залогу приобретаемой недвижимости, и данное обременение снимается лишь после полного погашения ипотеки. Поэтому это дополнительные риски: если заемщик не сможет оплачивать кредит своевременно, то банк имеет право забрать квартиру и выселить всех, кто в ней проживает.

Обременения указанные в свидетельстве

Узнайте у хозяина, каков платеж по кредиту (возможно он равен сумме аренды квартиры). Если это так, то плату за квартиру нужно вносить исправно, это уменьшит риски просрочек по кредиту у собственника.

Если квартирой владеет семейная пара

Недвижимость, приобретенная в браке, является совместно нажитой собственностью, даже при условии, что по документам она принадлежит одному из супругов. Поэтому в договоре должны стоять подписи обоих супругов. Либо должно быть оформлено нотариально заверенное согласие – в этом случае подпись поставить может тот супруг, которому дано такое согласие.

Читайте также:  Ответственность за разглашение персональных данных - комментарии

Важно! Бывает так что, у супругов составлено добрачное соглашение, который по-иному трактует правила обращения с брачным имуществом и содержит конкретные положения, о том, кому что принадлежит. 6 причин составить брачный контракт до свадьбы.

Между супругами может произойти ссора в любой момент. И чтобы ваши жилищные условия не страдали от этого, внесите в договор следующее:

  1. Укажите номер и дату заключения брачного договора (при наличии).
  2. Укажите что если супруги кардинально (решили оформить брачный контракт, или изменить условия в существующем) меняют свои отношения, то они должны оповестить об этом вас, в случае если это повлияет на заключенный с ними договор найма жилья.
  3. Внесите условия о штрафных санкциях, на случай если супруги не оповестили вас о сказанном выше.

Сверяйте дату брака в паспорте с датой в указанной в свидетельстве

Если договор аренды заключается с представителем

Бывает, что наймодатель жилья, проживает за рубежом, находиться на длительном лечении, или просто скупает недвижимость чтобы в дальнейшем сдавать ее, и соответственно не имеет возможности лично присутствовать при подписании договора с вами. В этом случае хозяин квартиры, может передать данные полномочия другому человеку, но строго по доверенности, которую также необходимо внимательно изучить.

Нотариальная доверенность представителя собственника

Доверенность может заменить договор посредничества: договор комиссии, договор с агентством недвижимости и др. В них сверяйте те же данные что и в доверенности: период действия, данные паспорта, переданные полномочия.

Важно! По закону, в сделках с недвижимостью, которыми занимаются представители (включая близких родственников) собственников, обязательно наличие доверенности. Не попадитесь на уловки, например, когда внучка хочет подписать договор за бабушку.

Если вас все равно мучают сомнения

Даже после проверки свидетельства, сомнения вас не покидают, о действительно законном владельце квартиры или других нюансах. Посетите сайт Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и закажите нужную выписку.

Документ полученный через данный сервис, поможет выяснить кто реально является собственником жилого помещения.

За выписку нужно заплатить 200 рублей заказать ее можно через интернет, либо посредством услуг многофункциональных центров (МФЦ), при первом варианте ждать нужно 10-20 минут, при втором до 10 рабочих дней.

Если времени нет, то воспользуйтесь специальными сервисами, где выписка будет готова мгновенно, но стоить будет от 1000 до 1500 рублей.

Для получения выписки нужно заполнить форму запроса сведений ЕГРН расположенную на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present.

На заметку

  1. Перед заключением договора внимательно изучите документы о праве собственности, сверьте все данные с паспортом.
  2. Если собственников квартиры несколько, потребуйте, чтобы подпись поставил каждый из них, исключением будет являться наличие доверенности.
  3. Если квартира находиться в залоге у банка, узнайте все детали ипотечного договора.
  4. Спросите есть ли у супругов брачный контракт. Укажите о его существовании в договоре. Или требуйте ставить подписи обеих супругов.
  5. Право на подпись договора имеет только собственники помещения или представитель действующий по доверенности. Сверьте доверенность с паспортными данными, а также период действия и полномочия.
  6. Есть подозрения что перед вами мошенник – закажите выписку из ЕГРП.

Автор и редактор портала Руказакона

Источник: https://rukazakona.ru/dokumenty-i-dogovora/122-dogovor-arendy-nayma-kvartiry.html

Как самостоятельно заключить договор найма жилого помещения

По большому счету, аренда – тот же наем жилой площади. Оба соглашения регламентируются Гражданским кодексом РФ и выглядят практически одинаково. Тем не менее, отличий у них тоже немало. Они зафиксированы в статьях 607, 610, 671, 673 и 683 Гражданского кодекса РФ.

  1. Объект. Объектом договора найма может быть любая недвижимость, пригодная для проживания на постоянной основе. Предмет договора аренды распространяется на любые объекты жилого фонда, а также на земельные участки, природные объекты и транспорт.
  2. Участники. Наймодателем и нанимателем могут быть только физические лица. Договор на аренду можно заключить между физическими и юридическими лицами.
  3. Форма договора. Когда договор заключается сроком до 1 года, документу не требуется государственная регистрация. Более того, договор можно заключить устно. Договор на аренду всегда заключается только в письменном виде.
  4. Сроки заключения. Наем не может длиться более 5 лет. Если в договор не внесена конкретная дата, то по умолчанию устанавливается планка в 5 лет. Если же в договоре аренды не указан срок, он считается неопределенным. Но в самом документе можно указать любой срок.
  5. Расторжение. Договор о найме можно расторгнуть только в судебном порядке. Ежели договор хочет расторгнуть наниматель, ему нужно известить наймодателя за 3 месяца до выселения. Владелец помещения может инициировать разрыв договора, если жильцы накопили долги, ухудшили состояние жилого помещения, использовали его не по назначению. Договор аренды можно расторгнуть, не обращаясь в суд.

Соглашение найма помещения не подчиняется нормам арендных отношений. В Гражданском кодексе документу отведена отдельная глава.

А все потому, что под наймом подразумевают передачу недвижимости во владение и пользование за финансовое вознаграждение гражданам, чье конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Сторонами договора выступают наймодатель (владелец жилья) и наниматель (тот, кто намерен снимать жилье). Стоит отметить, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо. Документ найма отличается следующими характеристиками:

  • Договор можно заключить лишь в отношении изолированного жилого помещения. То есть в наем нельзя сдать имущество общего пользования, например, чердак, вспомогательные или нежилые помещения.
  • Договор стоит оформлять в письменном виде. В принципе, стороны могут заключить устный договор, однако в случае возникновения споров потребуется договор на бумаге.
  • Договор можно заключить на любой срок до 5 лет. Наймодатель может предоставить физическому лицу жилье даже на день или на час. Обычно любые соглашения со сроком действия до 1 года называются краткосрочным наймом. В этой ситуации запрещено вселять в жилье других граждан. Помимо этого наниматель не владеет преимущественным правом заключать договор на новый срок.
  • Договор, заключенный на срок больше 1 года, обязательно должен регистрироваться в Росреестре.

Грамотно составить и оформить договор можно даже без помощи юриста, главное — правильно его классифицировать, исходя из обязательств. А они могут быть возмездными, взаимными и консенсуальными.

Первые два вида очень похожи, ведь наем предусматривает финансовое вознаграждение и наделение сторон конкретными правами и обязанностями. А вот консенсуальные могут использоваться только по достижению соглашения между наймодателем и нанимателем.

В подобном случае обе стороны не обременяются какими-либо обязательствами. Определившись с классификацией, переходите к основным пунктам договора.

Предмет и участники договора

Формально предмет подобного соглашения – жилое помещение. Но по факту нанимателю передается право пользования объекта жилого фонда за оговоренную плату. Съемщик не имеет права продавать ни саму недвижимость, ни имущество, которое в ней находится.

Стоит отметить, что если у квартиры несколько собственников, они должны дать согласие на проведение сделки.

Если среди владельцев помещения есть несовершеннолетние лица, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства, чтобы дать юридическую силу договору.

Из каких пунктов состоит договор

Заключая сделку найма, с особым вниманием стоит отнестись к условиям договора. От этого будет зависеть защита ваших прав, что убережет вас от неприятностей. Иногда наймодатели внезапно повышают стоимость аренды или регулярно вторгаются в личную жизнь нанимателей. В договоре найма обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • полная информация об объекте жилого фонда: проектировка, площадь каждой комнаты, этажность, наличие телевидения, интернета и так далее;
  • описание имеющегося имущества и его состояния;
  • информация о сторонах соглашения найма(контактные данные, банковские реквизиты);
  • порядок оплаты жилья: размер, период и способ выплат;
  • права и обязательства участников договора;
  • срок действия договора, условия пролонгации или преждевременного расторжения.

Помимо этого в договор можно внести порядок изменения арендной платы и возможных санкций в случае просроченных платежей. Не лишним будет уточнить ответственного за мелкий ремонт.

Права и обязанности участников договора

Заключение сделки предполагает, что у каждой стороны есть свои права и обязательства. Обычно они описываются в самом договоре, причем некоторые пункты определены законом. Так, главная обязанность наймодателя – передать право пользования имуществом физическому лицу.

Причем владелец должен позаботиться об исправности коммуникаций в объекте жилого фонда. Если планируется капитальный ремонт, то собственник должен уведомить об этом нанимателя минимум за 3 месяца до начала ремонтных работ. Обычно ремонт оплачивает именно наймодатель, но в договоре можно прописать и другие условия.

Неисправности и поломки, возникшие после подписания соглашения, оплачивает арендатор, ежели иное не прописано в документе.

Главная обязанность нанимателя – использовать жилье по назначению и вернуть его владельцу в первоначальном состоянии. Арендатор может требовать от наймодателя ремонт и устранение неполадок. Он также может заключить договор субаренды, но с письменного согласия владельца жилплощади.

Каким образом формируется арендная плата

Оплата жилья включает в себя непосредственно арендную плату, а также коммунальные платежи. Зачастую наймодатели просят внести страховой депозит в размере 1-3 месяцев найма, гарантирующий сохранность жилого помещения и имущества. По завершению срока найма жилого объекта депозит возвращается арендатору. То, каким образом это должно происходить, фиксируют в документе.

Важно! Арендную плату можно осуществлять наличным или безналичным расчетом. Крайне важно сохранять все чеки и квитанции.

Договор социального найма жилья

Согласно действующему законодательству, обеспечение условий по договору соцнайма – прерогатива местной власти, то есть муниципальных органов. Помимо этого жилье могут выделять специальные фонды, подконтрольные федеральным органам. Чтобы получить такое жилье, необходимо соответствовать следующим критериям:

  • быть гражданином Российской Федерации;
  • иметь веские основания для улучшения условий проживания;
  • пребывать в соответствующем населенном пункте;
  • относиться к малоимущей категории граждан;
  • принимать участие в государственной или муниципальной программе предоставления жилья из фондов с социальной категорией назначения.

Соглашения найма подобного типа заключаются без указания срока действия и являются бессрочными. Чаще всего с нанимателем проживают члены семьи, которые имеют равное с ним право на арендуемое помещение. Смерть или переезд нанимателя не является основанием для выселения остальных членов семьи.

Обычно арендаторы социального жилья — граждане малообеспеченные, поэтому арендная плата с них не взимается, правда, они должны оплачивать коммунальные услуги и нести расходы при необходимости ремонта.

Тем не менее, выселить нанимателя-должника можно лишь по решению суда. Причем взамен ему должны предоставить другое социальное жилье.

Когда наниматель нарушает интересы соседей и использует жилье не по назначению, выселить его можно без предоставления другого социального жилья взамен.

Читайте также:  Удостоверение инвалида: как получить и список необходимых документов

Меры безопасности при заключении договора

Снимать квартиру без заключения договора весьма опасно, даже когда в качестве наймодателя выступает знакомый человек. А если жилье найдено по объявлению, то шансы попасть в руки к мошенникам крайне высоки. Тем не менее, даже документ найма нужно подписывать, проверив некоторые факты:

  • нужно убедиться, действительно ли наймодатель владеет жильем, причем на законных основаниях;
  • стоит проверить, внесли ли предыдущие жильцы коммунальные платежи;
  • необходимо зафиксировать показания приборов учета;
  • можно проверить не находится ли помещение под арестом при помощи Росреестра;
  • стоит писать расписки на каждый факт внесения платежей;
  • нужно прописать в документе найма право владельца выселить жильца из помещения лишь при условии письменного предупреждения за 2 недели до даты выселения.

Наймодателю тоже стоит проверять людей, которым он планирует сдавать помещение. Так, можно попросить предоставить ксерокопии паспортов всех жильцов. Также целесообразно произвести фото- или видеосъемку жилья до вселения арендатора, чтобы зафиксировать состояние жилого помещения. Ценные вещи, которые квартиранту не понадобятся, лучше и вовсе вывезти из помещения.

Как расторгнуть договор

Во избежание недоразумений стоит сразу прописать в соглашении найма все причины для прекращения договора. Однако они не должны противоречить законодательству. Наиболее частые причины расторжения соглашения найма следующие:

  • истек срок действия соглашения найма;
  • наймодатель не желает продлевать договор;
  • арендатор регулярно нарушает правила договора;
  • наниматель нарушает сроки внесения платежей без уважительных причин.

Преждевременно расторгнуть сделку найма можно исключительно через судебные органы. По завершению судебного процесса наниматель получит постановление с требованием освободить жилое помещение в указанные сроки. Если же арендатор откажется выполнять постановление суда, его выселят в принудительном порядке.

Договор о найме — важный документ, необходимый для регулирования отношений между арендодателями и арендаторами. Договор — это гарантия того, что владелец помещения и квартиросъемщик будут четко выполнять свои обязанности.

Договор имеет юридическую силу, тогда как устные договоренности — нет. В случае нарушения требований документа каждая из сторон может обратиться в суд.

Но, конечно, лучше не доводить дело до суда и разрешать конфликтные ситуации мирным путем.

Источник: https://pravoved.ru/documents/new/contract/hire/dogovor-najma-zhilogo-pomesheniya/

Что это такое: договор найма квартиры? И чем отличается от аренды жилого помещения?

  • Любая операция с недвижимостью является риском как для стороны, сдающей жилье, так и для стороны его снимающей.
  • Поэтому для того, чтобы обезопасить себя требуется составление бумаги, в которой следует учесть все тонкости и нюансы такой операции.
  • Несмотря на то, что в договоре найма отсутствуют печати, при разборе конфликтов в суде он считается юридическим документом, способным установить справедливость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Что это такое наем квартиры?

Наем является разновидностью аренды жилой недвижимости. Собственник (наймодатель) обязуется предоставить в пользование на время квартиру жильцу (нанимателю).

Основной особенностью найма считается то, что данная операция заключается только на жилые помещения.

  1. Также при найме стороной, которая снимает для проживания квартиру, может быть только физическое лицо (статья 677 ГК РФ).
  2. В качестве сдающего недвижимость может выступать как частное лицо, так и организация.
  3. Различают следующие виды найма жилой недвижимости:
  • при социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет, у которых имеется в собственности жилая недвижимость. При таком соглашении квартира предоставляется безвозмездно, на бессрочной основе. Квартиросъемщик обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать нормальное состояние помещения.
  • При специализированном соглашении предоставляется жилье для временного размещения. К такой недвижимости относятся служебные квартиры, общежития. Они предоставляются на срок, зависящий от времени учебы или работы.
  • Коммерческий наем оформляется для извлечения прибыли и считается разновидностью предпринимательской деятельности. Собственником выступает частное лицо или организация, которые из сдачи недвижимости извлекают прибыль.

Особенности договора найма

Договор найма квартиры — это соглашение, которое оформляется между участниками найма: наймодателем и нанимателем (статья 671 ГК РФ). Он составляется обязательно в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

При составлении соглашения, которое действует более года, его регистрируют в ЕГРН. Так, если заключается договор найма жилого помещения на 11 месяцев, то на него данное правило не распространяется. Предельный срок заключения договора составляет 5 лет (статья 683 ГК РФ).

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685 и 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязательным требованием является указание в тексте всех лиц, которые будут проживать с нанимателем. Ответственность за все действия этих граждан лежит на квартиросъемщике.

По статье 682 ГК РФ за съем жилой площади устанавливается оплата. Одностороннее ее изменение запрещается. Оплату требуется вносить в указанные в документе сроки.

Статья 682. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В договоре фиксируется ответственность участников найма. Собственник должен предоставить жилье в соответствующем состоянии и поддерживать его. Наниматель обязуется использовать квартиру исключительно для проживания, а также производить своевременную оплату.

  • Если в документе не прописано, кто оплачивает ЖКУ, то по закону таковой стороной представляется квартиросъемщик.
  • Также возможно и заключение договора найма комнаты в квартире, однако основные обязанности нанимателя сохраняются.
  • В документ следует включить основные условия, на которых происходит расторжение договоренности.

Преимущества и недостатки

При краткосрочной сделке после невнесения платы за жилье более 2-х раз подряд или при долгосрочном соглашении и неуплате за квартиру более полугода собственник вправе потребовать компенсацию и выселить жильцов.

Для нанимателей заключение соглашения также выгодно. Собственник жилья не сможет выгнать жильцов ранее установленного срока. Для расторжения сделки по инициативе наймодателя требуется наличие веской причины, что является недостатком такой сделки для него. Квартиросъемщик является более защищенным при оформлении договора.

Недостатком для съемщика жилья считается обязательство информировать наймодателя обо всех гражданах, которые останавливаются в квартире на длительный срок.

Для того, чтобы решить, договор аренды или найма квартиры заключать с арендодателем, необходимо рассмотреть все их основные отличия. Наем считается разновидностью договора аренды жилого помещения. Обе сделки схожи между собой. И при аренде, и при найме недвижимость предоставляется во временное пользование другой стороне.

Однако отличие найма от аренды квартиры проводится по некоторым основаниям, которые будут рассмотрены ниже.

Объект сделки

При найме сделка заключается только на жилое помещения. Аренда позволяет оформлять документацию как на жилую, так и на нежилую недвижимость.

Стороны

В документ вписываются все граждане, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Если при оформлении сделки съемщиком выступает юридическое лицо, то такая бумага уже будет именоваться Договором аренды. Сторонами в этом случае будут арендодатель и арендатор.

Форма документа

Бумага о найме составляется только в письменном виде. Заключение краткосрочной аренды допускается в устной форме, если оно происходит между частными лицами.

Договор аренды на срок более 1 года подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для документа по найму нет жесткого требования в законе о постановке его на государственный учет.

Скачать бланк договора найма квартиры

Скачать заполненный образец договора найма квартиры

Если срок не указан в документе при заключении найма, он устанавливается предельный для таких отношений – 5 лет. Аренда может быть оформлена на более длительный срок, если предметом операции является нежилое помещение.

Раздел с оплатой считается существенным условием при оформлении арендных отношений. При безвозмездном найме плата за проживание взимается только в качестве оплаты услуг ЖКХ. Также если в договор найма не включено требование, кто будет оплачивать коммунальные услуги, то по закону это должен делать наниматель, проживающий в снятом помещении.

Расторжение договора

Он в любой момент может расторгнуть его без указания причин.

Собственнику же для разрыва договора требуется предъявить весомые доказательства. Без них ни одна судебная инстанция не расторгнет сделку.

При аренде обе стороны отношений считаются равноправными.

Документ о найме представляет собой соглашение между двумя сторонами сделки. Наем является разновидностью арендных отношений.

  1. Он имеет ряд отличий, которые касаются объектов и субъектов процесса сдачи недвижимости, формы заключения операции, сроков, размера и порядка внесения оплаты, условий расторжения.
  2. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  3. +7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/najm/chto-takoe-dogovor-n.html

Ссылка на основную публикацию